Ondanks dat de bouw van distributiecentra op dit moment niet volledig plat ligt in Nederland begint de logistieke vastgoedmarkt inmiddels de eerste gevolgen van het coronavirus langzaam te voelen. Door het stilvallen van de containeroverslag in januari en februari in China, zien analisten vraaguitval ontstaan van de logistieke markt in de haven van Rotterdam. Europa en Nederland voelen de pijn pas acht à tien weken later.
Leegstand zal alleen maar toenemen
Het echte goederentekort zal dus pas in april en mei voelbaar zijn. Bedrijven komen dan met lege distributiecentra te zitten, terwijl de huur blijft doorlopen. Als die situatie te lang aanhoudt, kunnen ze in zwaar weer terechtkomen, voorspelde een logistiek vastgoedexpert eind vorige week al. "We zien nu dan ook dat sommige logistieke dienstverleners al leegstand krijgen in hun warehouse en dat zal de komende maanden alleen maar toenemen", verwacht Menno van Boxtel, Head of Industrial & Logistics Cushman & Wakefield.
Bouw ligt al deels plat door stikstof
Volgens de logistiek vastgoed specialist is de bouw van nieuwe distributiecentra al deels al stil komen te liggen door de stikstof- en PFAS-problemen. "Daar komt nu bij door de coronacrisis dat bouwplaatsen het met minder mensen moeten doen."
Hercuton: 'projecten liggen niet stil'
Bouwbedrijf Hercuton, dat in Nederland op dit moment diverse distributiecentra in aanbouw heeft, merkt nog niet dat er Oost-Europese bouwvakkers massaal het werk neerleggen om terug te keren naar hun vaderland. "Op dit moment liggen er geen bouwprojecten en we ontvangen ook geen signalen dat projecten stil zijn komen te liggen maar we hopen dat dat zo blijft", zegt Susan van der Geld van Hercuton.
Opdrachtgevers zijn voorzichtig
Ook zijn er volgens Van der Geld geen geluiden dat Oost-Europese bouwvakkers van plan zijn om te vertrekken. "We hebben daar niets over gehoord. Wat we nu vooral merken is dat potentiële opdrachtgevers een stuk voorzichtiger zijn geworden met het verlenen van opdrachten want wat gaat deze crisis voor gevolgen hebben voor de economie."
Situatie is niet te voorspellen
Fred Eggenhuizen, sales manager bij Unibouw in Gemert, zegt eveneens dat de bouw van distributiecentra gewoon doorgaat. "Met alle daarvoor benodigde maatregelen. We hebben onze opdrachtgevers wel geïnformeerd met de boodschap dat er moment een situatie is ontstaan die voor iedereen niet te voorspellen is en hoe die zich verder gaat ontwikkelen. We hebben allerlei deadlines afgesproken maar het kan zijn dat door overmacht het een en ander gaat verschuiven. Op dit moment is het zo dat onze mensen doorwerken op de bouwplaatsen en het kantoorpersoneel werkt allemaal thuis."
Meertalige veiligheidsprotocollen
Unibouw heeft protocollen opgesteld om te voorkomen dat buitenlandse bouwvakkers vertrekken. Eggenhuizen: "Poolse werknemers die voor ons werken zijn meestal in dienst van onze leveranciers en onderaannemers. Daarvoor hebben we hele protocollen in de bouwkeet liggen in zowel Nederlands, Duits, Engels als Pools. Onze teamleiders hameren er op dat iedereen zich hieraan houdt. Meer kunnen we niet doen."
Het bouwbedrijf uit Gemert bouwt op dit moment vijf grote distributiecentra verspreid over het land. "Die projecten gaan gewoon door en mensen sturen we naar huis zodra ze griepverschijnselen vertonen. Wij raken niet in paniek en zullen onze projecten blijven opleveren."
Heembouw heeft corona-team
Dat geldt ook voor Heembouw, maar het bedrijf is volgens commercieel directeur Rinus Verhey extra alert op personeel dat op de bouwplaats verschijnt, waarvan familieleden ziek thuis zitten. "Met onze partners en toeleveranciers hebben we daarover strenge afspraken gemaakt. Iedereen die de bouwplaats op wil, wordt vooraf gescreend. Er wordt op de bouwplaats bijvoorbeeld niet meer gelijktijdig geschaft. Vooralsnog werkt dat goed en dat is mede te danken aan het feit dat we binnen het bedrijf een speciaal corona-team hebben ingesteld. Door het zo te managen gaat het nog tot op heden. Ik verwacht ook dat deze crisis veel langer gaat duren dan een paar weken."
Verhey heeft nog geen berichten ontvangen dat Oost-Europese bouwvakkers huiswaarts keren. "Wij hebben Poolse bouwvakkers aan het werk maar daarvan is het meerendeel gewoon woonachtig in Nederland."
Tenders lopen door
Vreemdgenoeg signaleert Verhey dat de tenders voor de bouw van nieuwe distributiecentra gewoon doorgaan. "Wat dat aangaat, zit er op op dit moment een tweedeling in de logistiek vanuit bijvoorbeeld de sierteelt komt bijvoorbeeld helemaal niets en de e-commerce loopt wel door. Wat we ook zien is dat bedrijven met voorraden aan het schuiven zijn omdat de vrees bestaat grenzen helemaal dicht gaan. We kreeg bijvoorbeeld deze week een aanvraag voor een tijdelijke opslaglocatie van 7.000 vierkante meter van zeven weken. Dat zijn hele gekke vragen, maar dat duidt er op dat bedrijven opslaglocaties in andere landen gaan spreiden om leveringen te kunnen garanderen."
Prologis: 'Meer vraag naar logistiek vastgoed na 'corona'
Verhoogde supply chain risico’s - zoals het coronavirus - zorgen voor reacties die op lange termijn de vraag naar opslagcapaciteit kunnen stimuleren. In een dinsdag verschenen studie signaleert logistiek vastgoed ontwikkelaar Prologis ten minste drie specifieke veranderingsgebieden, die na deze periode van grote onzekerheid wellicht kunnen leiden tot meer vraag naar opslagcapaciteit:
- Stijgende voorraadniveaus. Supply chains zijn gericht op het minimaliseren van voorraden en kosten. Ze tolereren geen volatiliteit, wat leidt tot gemiste verkopen en inkomsten. In het verleden hebben gebeurtenissen zoals natuurrampen en werkonderbrekingen in havens geleid tot stapsgewijze veranderingen in de voorraadaanpak. In de nasleep van de coronavirus pandemie zullen klanten volgens Prologis waarschijnlijk de ideale voorraadvolumes en bedrijfscontinuiteitsplannen opnieuw gaan beoordelen, wat zich zou kunnen vertalen in een grotere vraag naar opslagruimte;
- De groei van e-commerce. De huidige uitbreiding wordt gekenmerkt door de opkomst van online winkelen. De coronacrisis lijkt daar niets aan te veranderen; in plaats daarvan kan het het aantal consumenten dat online koopt juist alleen maar groter worden;
- Diversificatie van productielocaties. Het coronavirus kan een andere structurele trend versnellen: productie verplaatsen naar nieuwe locaties. Geholpen door trends in de industrie 4.0 die de productiviteit verhogen, hebben fabrikanten hun wereldwijde supply chain-strategie verder ontwikkeld, waarbij ze steeds meer de nadruk leggen op lokale productie en reshoring. Dit betekent ook dat leveranciers lokaal voorraad kunnen gaan aanhouden.
DHG: 'Minder bezichtigingen'
Bij logistiek vastgoed ontwikkelaar DHG in Schiedam is de kantoorbezetting minimaal en de rest van het personeel werkt ook thuis. 'Buiten' lopen de bouwprojecten gewoon door zegt Richard Elich. "We zijn voor twee grote partijen bezig waaronder een huurder uit Duitsland. Daar waren we in het begin best wel bevreesd over door het coronavirus, maar die opdrachtgever heeft aangegeven dat de bouw gewoon door kan gaan. Wat we wel zien is dat het aantal bezichtigingen afneemt want bedrijven mogen dat ook niet meer."
Begrijpelijk dat mensen onzeker zijn
Net als bij Unibouw en Hercuton heeft Elich nog geen signalen ontvangen dat bij lopende projecten buitenlandse bouwvakkers de bouwplaats verlaten. "We hebben hierover nog niets van onze aannemers gehoord. Ik sluit echter niet uit dat dit gaat gebeuren en dat dat consequenties met zich mee brengt. Het moet niet te lang duren want het is begrijpelijk dat mensen onzeker worden."
'Op risico dc's' later opleveren
Aan de opleverdatum van projecten waar DHG al een huurder voor heeft, wil het vastgoedbedrijf ook nakomen. "In Amsterdam hebben we een nieuwbouwproject voor logistiek dienstverlener Logwise, waar een streefdatum aan vastzit. Die willen we ook nakomen, maar op andere plekken waar we op risico bouwen, kunnen we het ons veroorloven dat we een maand of twee later klaar zijn want er zit staat nog geen huurder klaar."
Bouwvakkers houden zich aan de regels
Adriaan Molenschot, directeur van logistiek vastgoedbedrijf HVBM in Tilburg, stelt vast dat personeel dat bij projecten waar zijn bedrijf bij betrokken is, zich heel goed houden aan de geldende veiligheidsprotocollen. "Ik was gistermiddag op de bouwplaats van het nieuwe distributiecentrum van Decathlon en wat ik daar zag, is dat er niet alleen heel hard wordt gewerkt, maar dat de mensen ter plekke zich allemaal houden aan de regel: hou voldoende afstand houden van elkaar."
Dreiging van ziekteverzuim
Molenschot zegt te verwachten dat de bouw van distributiecentra van P&M Express in Tilburg, Eriks in Ede en het eerder genoemde Decathlon op schema lopen. "Mei en medio juni moeten die panden worden opgeleverd. Potentiele bedreigingen zijn ziekteverzuim en toeleveranciers die stoppen. Vooralsnog denken we dat dat gaat lukken en prijzen we ons gelukkig dat de mensen op onze bouwplaatsen allemaal gezond zijn."
Nieuwe projecten on hold
De commerciële activiteiten van HVBM staan volgens Molenschot nu op een laag pitje. "Onze focus ligt vooral op het aan de slag houden van onze aannemers, onderaannemers en installateurs. Nieuwe projecten die we in de pijplijn hebben zitten, worden nu on hold gezet. Wat nu loopt willen we afwerken en opleveren."
E-commerce vraagt om meer opslagcapaciteit
Hoe nu verder? Menno van Boxtel durft daar geen concrete uitspraken over te doen. "Wat we wel nu signaleren is een toename in de vraag naar tijdelijke opslagruimte voor de komende 3 tot 6 maanden om de piek voor de komende maanden op te vangen. De grotere logistiek dienstverleners monitoren wekelijks de behoefte voor opslag op basis van het verloop bij hun klanten zodat ze een goede basis hebben voor hun strategie en keuzes in het managen van de supply chain. De druk was al groot op de bestaande markt vanwege de schaarste en dat wordt nu alleen maar groter vooral door de boost in de e-commerce business."
Productieprocessen in China liggen stil
Die trend wordt mede gevoed door het feit dat mensen als gevolg van de thuisblijfmaatregel veel meer vanuit huis gaan bestellen. Van Boxtel: "Daardoor explodeert deze markt. Zo sterk zelfs dat online retailers oproepen ‘normaal’ online te winkelen omdat de logistieke ketens onder druk staan. Maar hier geldt natuurlijk ook dat als de voorraden gaan afnemen omdat productieprocessen in China nog stil liggen, corona ook hier zichtbaar effect zal hebben."
Vergroot risico op uitval
Van Boxtel plaatst daarbij wel een kanttekening. "In de huidige situatie komt nu ook het risico op uitval van personeel bij. Het is op de arbeidsmarkt al een strijd om aan voldoende gekwalificeerd personeel te komen en naast de maatregelen vanuit de overheid is er door de coronacrisis nu een vergroot risico op uitval door daadwerkelijk ziek worden van medewerkers."
Lees ook:Logistiek vastgoed: huurprijzen blijven stijgen. Maar hoe lang nog?
