In zijn laatste researchrapport noemt Wallace drie risico’s waar beleggers in logistiek vastgoed voor moeten waken. Volgens hem liggen de meeste kansen voor beleggers in logistieke nichemarkten zoals stedelijke distributie.
1. Aanbodrisico’s op de korte termijn
In Europa zijn de prijzen voor logistiek vastgoed sinds 2015 verdubbeld en is de leegstand laag. Hierdoor is de bouw van distributiecentra de afgelopen jaren sterk toegenomen. Tien jaar geleden bestond het totale aanbod aan logistiek vastgoed uit twee procent nieuwbouw. In 2021 was dat zes procent. Hoewel een groot deel van dit aanbod op vraag gebouwd is, werd vorig jaar 36 procent op risico ontwikkeld. Neemt het aanbod de komende jaren toe, maar daarentegen de vraag af dan is de kans op leegstand groter, vooral op corridorlocaties in Midden- en Oost-Europa en in delen van Spanje en het Verenigd Koninkrijk.
2. Houdt de huidige vraag stand?
De pandemie dreef de vraag naar logistiek vastgoed op omdat consumenten hun uitgaven verlegden van diensten naar fysieke goederen. Nu consumenten weer liever hun geld uitgeven aan uiteten en op vakantie gaan, loopt het aandeel van de bestedingen aan goederen terug. De helft van de distributiecentra is in gebruik door de detailhandel. Een daling van de consumentenbestedingen is van invloed op de vraag naar logistiek vastgoed en dan met name in meer volgroeide markten.
Amazon heeft aangekondigd op termijn minder vloeroppervlakte nodig te hebben in het VK. Als er straks minder distributiecentra nodig zijn, loopt het op risico gebouwde aanbod meer kans op leegstand. Daarnaast komt ‘verouderd’ logistiek weer op de markt, waardoor het aanbod aan secundaire panden toeneemt.
3. Dunne winstmarges en stijgende kosten
Logistieke dienstverlening (3PL, red.) beslaat een derde van de Europese logistieke sector. Deze markt is echter sterk gefragmenteerd en de concurrentie is groot, waarbij kleinere lokale en regionale logistiek dienstverleners meer dan zeventig procent van de totale opname van logistiek vastgoed voor hun rekening nemen. De gemiddelde nettowinstmarge van kleine Europese logistiek dienstverleners lag in 2020 onder de vier procent, tegenover zes procent bij de grootste logistiek dienstverleners.
Operationele kosten stegen de laatste jaren aanzienlijk. Verwacht wordt dat de loon-, huur- en brandstofstijgingen in de komende vijf jaar grotere invloed zullen hebben op de inflatie, waardoor exploitatiemarges verder onder druk komen te staan.
Belang van locatiekeuze
Door stijgende brandstofprijzen wordt de locatiekeuze voor gebruikers van logistiek vastgoed steeds belangrijker en dat verklaart, het feit dat DWS als vermogensbeheerder voorkeur heeft voor stedelijke ‘last mile’ en de ‘last hour’ logistiek vastgoed. Vanwege het beperkte aanbod en de bevolkingsdichtheid liggen er met name in steden als Londen, Parijs en Berlijn, goede kansen in de ‘last hour’ sector.
In kleinere markten biedt ‘last mile’ waarschijnlijk meer kans op outperformance dan ‘last hour’ logistiek vastgoed, vanwege de relatief grotere beschikbaarheid van bouwgrond en minder concurrentie van andere assetklassen. In beide gevallen zijn de voorwaarden in het huurcontract van belang en genieten grotere logistiek dienstverleners met stevige winstmarges de voorkeur.
Grote vraag naar koelopslag
Ook koelopslag is een interessante niche markt binnen de logistiek. Consumenten kiezen, zo signaleert DWS, steeds vaker voor gemak en dat is gunstig voor de groei van online supermarkten. Vooral in landen als Nederland, België en het VK is de vraag naar gekoelde opslagruimte groot. Ook de vraag naar opslagruimte met nauwkeurige klimaatregeling neemt toe, met name in Frankrijk, Italië en Duitsland. In die landen zijn veel farmaceutische bedrijven gevestigd die behoefte hebben aan dit soort opslag.
