In deze logistieke hotspots is op dit moment onvoldoende capaciteit op het elektriciteitsnet om nog nieuw logistiek vastgoed te bouwen, blijkt uit onderzoek van vastgoedadviseur Savills.
Capaciteit 'zeer beperkt'
Volgens Savills is in drie andere logistieke hotspotregio's: Eindhoven, Tilburg-Waalwijk en Zaltbommel-Tiel-Geldermalsen, de capaciteit van het elektriciteitsnetwerk op dit moment ook zeer beperkt.
Off-grid distributiecentrum
Als aanvragen voor een aansluiting worden geweigerd, is het in theorie nog wel mogelijk om een nieuw distributiecentrum te bouwen. Maar zo'n locatie moet dan zelf zorgen voor de toevoer van elektriciteit, bijvoorbeeld door die zelf ter plekke op te wekken met zonnepanelen, zogeheten 'off grid' distributiecentra.
Probleem in stedelijke gebieden
Dit probleem doet zich op dit moment met name voor volgens Savills bij eindgebruikers en ontwikkelaars die nieuw logistiek vastgoed willen bouwen in groot stedelijke gebieden.
Extreem lange wachttijden
Niek Poppelaars van Savills zegt vanochtend in gesprek met BNR dat de problematiek op het stroomnet voor extreem lange wachttijden zorgt voor een aansluiting. "In de regio Schiphol moet bedrijven vier tot vijf jaar wachten op een aansluiting. Terwijl de gemeente Eindhoven voorrang geeft aan bedrijven in de techsector, waardoor andere er maar beperkt terecht kunnen."
Lastig ontwikkelklimaat
Tegelijkertijd stelt de vastgoedadviseur vast dat er in de regio Schiphol steeds meer politieke weerstand is tegen ontwikkelingen op het gebied van transport en logistiek. Dezelfde problematiek speelt ook in de eerder genoemde hotspot regio's Eindhoven, Tilburg-Waalwijk en Tiel-Geldermalsen-Zaltbommel. "Dit tezamen zorgt voor een lastig ontwikkelklimaat in de geijkte logistieke hotspots", concluderen de opstellers van het rapport die (zie afbeelding) hieronder ook in kaart hebben gebracht, welke gemeentes in Nederland op dit moment een ontmoedigingsbeleid voeren in hun grondbeleid, waar het gaat om 'logistieke functies'.
Lokaal stroom opwekken
Ondanks de problemen op het stroomnet ziet Douglas van Oers van Savills ook kansen tot meer innovaties. "De vraag is of we dit wel moeten beschouwen als beperkende factor of dwingt het ons misschien tot broodnodige innovatie? Geen netcapaciteit betekent niet dat er niet meer ontwikkeld kan worden, maar dat dit off-grid moet worden gerealiseerd en dat bedrijven door te verduurzamen lokaal stroom moeten opwekken."
Zelfvoorzienend DC
Dat gebeurt volgens Van Oers inmiddels in praktijk steeds vaker. "Zo is er op Schiphol Trade Park Hoofddorp op locatie AMS05 door Intospace al een distributiecentrum gerealiseerd dat volledig zelfvoorzienend wordt in zijn eigen energiebehoefte. Dat is een mooie en vernieuwende ontwikkeling.”
Inzetten op ESG en Breeam
In aanvulling hierop benadrukt Poppelaars dat de verdozingdiscussie en de problemen op het energienet ontwikkelaars ertoe dwingt innovatief en creatief om te gaan met het realiseren van nieuwe ontwikkelingen. "Denk hierbij aan extra aandacht voor Environmental Social en Governance (ESG)-rapportages en de welbekende Breeam-certificering. Vooral op dat laatste aspect valt nog veel winst te behalen. Poppelaars zegt hierover: "In Nederland heeft slechts 7,6 procent van de logistieke voorraad een Breeam label. Ondanks dat dit percentage door nieuwbouw zeker toeneemt, is hier nog een flinke slag te slaan.”
Nederland op kop met Breeam
Desondanks doet Nederland het in Europese context volgens de vastgoedadviseur 'bovengemiddeld goed' waar het gaat om Breeam-certificeringen. In Frankrijk en Duitsland, landen met een ongeveer even grote voorraad zijn respectievelijk twee en tien keer minder distributiecentra Breeam-gecertificeerd. In België is zelfs slechts een handje vol DC's gecertificeerd. Het Verenigd Koninkrijk is koploper in absolute aantallen: hier zijn vier keer meer panden gecertificeerd, maar de voorraad is ook 37 procent groter.
Verdubbeling netcapaciteit
Liander, een van de grootste netbeheerders in Nederland, heeft inmiddels laten weten dat het de komende jaren het elektriciteitsnet flink verzwaren: in 2050 moet de capaciteit zijn verdubbeld. Ook worden procedures en vergunningstrajecten versneld afgehandeld, belooft Liander.
Huurprijs stijgt
Dringend nodig want de vraag naar logistiek vastgoed blijft onveranderd groot, vooral nadat de coronapandemie de verschuiving naar online winkelen alleen maar heeft doen versnellen. De gemiddelde huur lag in 2021 op 60 euro per vierkante meter, bijna een derde meer dan in 2016. Volgens Savills stijgen de huren de komende jaren nog sneller door de krapte op de markt voor logistiek vastgoed.
