Zoals de netwerkorganisatie voor duurzaam vastgoed Dutch Green Building Council ook aangeeft, is 'Moeten wij het braafste jongetje van de klas zijn? En wat doen die andere landen dan?' een graag en gemakkelijk opgevoerd tegenargument wanneer er in Nederland ambitieuze verduurzamingsplannen worden opgeworpen. Wereldwijd wordt er echter werk gemaakt van het verduurzamen van gebouwen om zo de Parijse klimaatdoelstellingen te halen. Zo is er vanuit de World Green Building Council een mondiaal project onder de ambitieuze naam Advancing Net Zero.
Duurzaamheidswetgeving
Wat uw politieke mening hierover ook is, het is duidelijk dát duurzaamheidswetgeving de komende jaren alleen maar zal toenemen. Voor bestaande en toekomstige huurovereenkomsten is het daarbij van groot belang dat goed en tijdig wordt afgesproken wat door verhuurder en/of huurder wordt gedaan. En hoe daarbij op een redelijke manier kan worden samengewerkt, om het negatieve effect van de zogenaamde 'split incentive', een knelpunt dat wordt ervaren tussen huurders en verhuurders, te voorkomen.
In dit expertartikel gaan wij eerst in op een aantal recentere ontwikkelingen op het gebied van duurzaamheidsmaatregelen. Daarna komen de al beschikbare ROZ-duurzaamheidsbepalingen aan bod, die in de praktijk regelmatig worden gebruikt. Zijn deze voldoende dekkend of moet er meer worden geregeld om risico’s in de toekomst te voorkomen? Niemand heeft een kristallen bol om in de toekomst te kijken. Maar door tijdig – vooruitlopend op nieuwe duurzaamheidswetgeving – de juiste afspraken te maken in een huurovereenkomst, kan veel ellende worden voorkomen. Dat is nóg belangrijker bij huurovereenkomsten voor logistiek vastgoed, die vaak voor lange periodes (>15 jaar) worden aangegaan. Als voorbeeld worden (toekomstige) zonnepanelenverplichtingen op daken en andere delen van bedrijfspanden uitgelicht.
Zonnepanelen op daken en gevels via zonneladder
De ‘zonneladder’ is geïntroduceerd in de bij de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) horende uitvoeringsagenda uit 2020. Deze bepaalt de voorkeursvolgorde voor het plaatsen van zonnepanelen. De zonneladder heeft met stip op trede 1 staan: 'zonnepanelen op daken en gevels van bestaande gebouwen'. Volgens de zonneladder moeten alle betrokken partijen dus eerst kijken of ze zonnepanelen op gebouwen kunnen leggen. Hier is immers al sprake van bebouwing en daarom zal het introduceren van zonnepanelen op deze plekken doorgaans minder invloed hebben op de kenmerken of identiteit van een gebied. Daarna moet pas worden gekeken naar terreinen in bebouwd gebied (trede 2), locaties in het buitengebied (trede 3) en op landbouw- en natuurgronden (trede 4).
De zonneladder van het Rijk is zelfbindend voor het Rijk en werkt niet rechtstreeks juridisch bindend door naar ruimtelijke regels en plannen van provincies en gemeenten. Wel is er een beleidsmatige doorwerking naar decentrale overheden. Als provincies en gemeenten ander beleid voeren (en afwijken van de voorkeursvolgorde) moeten zij dit goed kunnen uitleggen.
Gelet op deze zonneladder, en de steeds specifiekere Europese wet- en regelgeving ten aanzien van zonnepanelenverplichtingen, zullen zonnepanelen op dak en engevels in Nederland steeds vaker verplicht worden.
Herziening Europese Richtlijn energieprestatie gebouwen
Op 24 april 2024 hebben het Europees parlement en de Raad van de Europese Unie een nieuwe herziening van de Europese Richtlijn energieprestatie gebouwen aangenomen en gepubliceerd (de 'EPBD IV', EU/2024/1275). Daarin zijn diverse verplichtingen opgenomen ten aanzien van nieuwbouw en bestaande bouw. De lidstaten dienen voor de uitrol te zorgen van geschikte zonne-energie-installaties, voor zover dit technisch geschikt en economisch en functioneel haalbaar is, ten aanzien van enkele situaties.
Bij bestaande bouw gaat dit in de komende jaren (2027-2031) nu nog alleen om bestaande openbare gebouwen. Waarbij de verplichtingen in de komende jaren steeds voor meer panden gaan gelden (aflopend van 2.000 vierkante meter per ultimo 2027 tot 250 vierkante meter per ultimo 2030). Er is echter ook een verplichting opgenomen ten aanzien van bestaande niet voor bewoning bestemde gebouwen (>500 vierkante meter)’: 'indien het gebouw een ingrijpende renovatie ondergaat of een actie waarvoor een administratieve vergunning vereist is voor de renovatie van gebouwen, werkzaamheden aan het dak of de installatie van een technisch bouwsysteem'.
Aangekondigde maatwerkbevoegdheid gemeenten in de ijskast
Toenmalig Minister Jetten heeft in zijn Zonnebrief van 6 juli 2023 een maatwerkbevoegdheid voor gemeenten aangekondigd. Met dit instrument zouden gemeenten de mogelijkheid krijgen om, via het stellen van een maatwerkvoorschrift, eigenaren van bestaande utiliteitsgebouwen met een gebruiksoppervlakte van groter dan 250 vierkante meterte verplichten om de dakpotentie duurzaam te benutten, bijvoorbeeld voor de opwek van zonne-energie. Na inwerkingtreding van de Omgevingswet begin 2024 zou deze maatregel medio 2024 in werking treden via het Besluit bouwwerken leefomgeving (‘Bbl’).
Deze maatwerkbevoegdheid is echter alsnog niet in werking getreden. Samen met diverse andere onderwerpen is dit artikel verdwenen in het Ontwerpbesluit bouwwerken leefomgeving, zoals dit uiteindelijk op 7 mei 2024 naar de Tweede Kamer is gezonden. Uit de toelichting daarop blijkt dat het voorstel te weinig zou toevoegen en zou zorgen voor onduidelijkheid in verhouding tot de energiebesparingsplicht uit artikel 3.84 Bbl, in verhouding tot de bestaande algemene maatwerkbevoegdheid en het noodzakelijkheidsvereiste uit artikel 3.7 Bbl en de stapeling van eisen en aankomende verplichtingen uit de herziene richtlijn voor de energieprestatie van gebouwen (EPBD IV).
Energiebesparingsplicht
De energiebesparingsplicht uit het voorheen geldende Activiteitenbesluit milieubeheer blijft wel onverkort van kracht, maar is nu geregeld in het Bbl en in het Besluit activiteiten leefomgeving (‘Bal’). Kort gezegd zijn bedrijven en instellingen die jaarlijks ten minste 50.000 kilowattuur stroom of 25.000 m3 aardgas gebruiken, verplicht om alle energiebesparende maatregelen met een terugverdientijd van vijf jaar of minder uit te voeren. Dat strekt zich ook uit tot maatregelen die CO2-uitstoot verminderen.
De terugverdientijd wordt bepaald met een wettelijk vastgelegde methode en met wettelijk vastgelegde energieprijzen. Daarbij kan gebruik gemaakt worden van de ‘Erkende Maatregelenlijst’ (‘EML’). Op de EML voor gebouwen en faciliteiten worden ook zonnepanelen genoemd. Zonnepanelen dienen in sommige gevallen dus op daken te worden geplaatst, indien ze een maximale terugverdientijd hebben van vijf jaar. Voor elke toepasselijke erkende maatregel die niet wordt uitgevoerd, moet een gelijkwaardige of betere alternatieve maatregel worden uitgevoerd. Met de alternatieve maatregel moet net zo veel of meer energie worden bespaard als met de erkende maatregel.
Zoals uit het bovenstaande blijkt, gebeurt er momenteel van alles in de duurzaamheidswet- en regelgeving. Op het moment dat een huurovereenkomst wordt aangegaan, is niet goed te voorspellen welke regels er allemaal gaan gelden gedurende de looptijd daarvan. In vijf jaar tijd kan er al veel gebeuren, laat staan in de veel langere huurperiodes waarvoor huurovereenkomsten voor logistiek vastgoed vaak worden aangegaan.
Effect van zonnepanelenverplichtingen op huurovereenkomsten
Wanneer een dak onderdeel is van het gehuurde pand, zal de verantwoordelijkheid voor onderhoud, vernieuwing etc. in de meeste gevallen – vanwege het constructieve karakter – bij de verhuurder liggen. Daken zullen bovendien vaak geen onderdeel uitmaken van de huurovereenkomst, zodat verhuurders daarop dan relatief vrij hun gang kunnen gaan.
Gelet op de technische ontwikkelingen, gaat het al jaren niet meer alleen om zonnepanelen op daken, maar bijvoorbeeld ook op/in gevels, muren of ramen. Zo heeft TNO voor zonneramen een innovatief werkend prototype semitransparante module op basis van het materiaal perovskiet dat zonne-energie opwekt. Op 29 april 2024 heeft TNO laten weten dat er een doorbraak in techniek voor zonnecellen van goedkoop perovskiet is en deze nu lang meegaan.
In de algemene bepalingen van ROZ is onderhoud, herstel en vernieuwing van buitenkozijnen de verantwoordelijkheid van de verhuurder, maar zijn ruiten de verantwoordelijkheid van de huurder. Een toekomstige verplichting voor het toevoegen van zonneramen zou via deze route (geheel of gedeeltelijk) een plicht van de huurder kunnen worden. Onderhoud, herstel en vernieuwing van constructieve onderdelen, zoals gevels, zijn daarentegen wel weer een verhuurdersverantwoordelijkheid in die algemene bepalingen. Er kan een forse discussie ontstaan in de toekomst, wanneer aan een wettelijke duurzaamheidsverplichting op meerdere manieren kan worden voldaan. Hoe om te gaan met meerdere wegen naar Rome (of in dit geval: Parijs)? Is de verhuurder daar dan toe verplicht en/of de huurder? En wie draagt daar dan de kosten van? Wat is redelijk als de huurder er ook profijt van heeft via een verlaging van zijn servicekosten?
Split incentive
Een belangrijk aspect in de duurzaamheidsdiscussie is de split incentive. De verhuurder investeert, terwijl de huurder daardoor minder energie gebruikt en dus profiteert. Daardoor kan een houding van de verhuurder ontstaan om niet te investeren.
Om het probleem van de split incentive te tackelen, is in art. 11.2 van de model-duurzaamheidsbepaling de volgende afspraak opgenomen: 'Indien het maatregelen betreft waarvan Verhuurder op basis van artikel 11 van de algemene bepalingen de kosten moet dragen, geeft Verhuurder aan Huurder aan welke huurverhoging na uitvoering van de maatregelen wordt doorgevoerd, waarbij als uitgangspunt geldt het eventuele voordeel dat Huurder geniet in de vorm van lagere energielasten als gevolg van die maatregelen.'
ESG
Het opnemen van de model-duurzaamheidsbepaling van ROZ is inmiddels in veel gevallen niet meer genoeg. Hoewel in artikel 11.5 daarvan een wederzijdse informatieverplichting staat ten aanzien van de door (ver)huurder in het gehuurde uitgevoerde energiebesparende maatregelen, kunnen er veel verdergaande verplichtingen (gaan) gelden dan dat vanwege ESG.
Om aan hun ESG-verplichtingen te kunnen voldoen, hebben verhuurders veel informatie over hun panden nodig. Dat is voor een deel ook informatie die bij hun huurders vandaan moet komen. Wij zien in toenemende mate dan ook aanvullende bepalingen in huurovereenkomsten, waarin duidelijke afspraken hierover worden gemaakt. Denk bijvoorbeeld aan afspraken over een recht voor verhuurder om het Gehuurde te betreden ten behoeve van de installatie en het onderhoud van apparaten en het verzamelen van gegevens van apparaten gedurende de huurperiode. Ook dat is inmiddels een belangrijk aspect van het uitonderhandelen van huurovereenkomsten, naast de model-duurzaamheidsbepalingen van ROZ.
Huurovereenkomst tegen het licht houden
Er gebeurt momenteel zoveel op het vlak van de energietransitie, dat daarover bij het aangaan en verlengen van huurovereenkomsten goed moet worden nagedacht. Dat zijn natuurlijke momenten, waarbij zulke afspraken goed mee kunnen worden genomen in de onderhandelingen. Ook indien u nog voor een lange periode vast zit aan een huurovereenkomst, kan het slim zijn om deze toch alvast tegen het licht te houden en nu al in overleg te gaan met uw (ver)huurder om aanvullende afspraken te maken. Met juridisch maatwerk kunnen problemen en risico’s in de toekomst op die manier vaak worden voorkomen. Ook zonder kristallen bol bent u dan huurrechtelijk goed voorbereid op de tsunami aan duurzaamheidswetgeving.
