In Nederland verrijzen in korte tijd meerdere meerlaagse distributiecentra. Denk aan de meerlaagse XXL logistieke stadsdistributiehub van CTPark Amsterdam City, het pand van De Jong Verpakking in De Lier en een warehouse op de campus van DSV in Venlo. Meestal is er een goede reden om een distributiecentrum van meerdere verdiepingen te bouwen. Het programma eist meer (logistieke) functionaliteit als simpelweg een éénlaags distributiecentrum.
Mede door de schaarste aan grond, de daardoor stijgende grondprijzen, maar ook vanuit duurzaamheidsoverwegingen ontstaat de roep om ruimte optimalisatie: hoe kunnen we meer doen met de beschikbare metrage? Als we het niet langer uit de lengte of de breedte kunnen halen, moet het dan maar uit de hoogte komen? Een distributiecentrum van twee verdiepingen lijkt dan al snel de meest uitgelezen oplossing. Zeker voor de vastgoedsector, want beleggers en investeerders hebben meer kosten, maar kunnen op dezelfde kavel het dubbele aan huurinkomsten genereren.
Slimme opslagsystemen
Maar behalve een bouwkundig antwoord bestaat er volgens Mari van Kuijk ook een logistiek antwoord op de roep om ruimte optimalisatie: "Al sinds de jaren zeventig kennen we in Nederland hoogbouwmagazijnen van dertig meter of hoger waarin stellingbedieningsapparaten heen en weer rijden om pallets te handelen. Toegegeven, dat zijn enigszins statische systemen met beperkte flexibiliteit. Bovendien bieden deze dertig meter hoge magazijnen een extra uitdaging in de verdozings-discussie en de zichtbaarheid van warehouses."
"De laatste vijftien jaar is in de logistieke sector echter een nieuwe generatie van veel slimmere opslag- en handling-systemen ontstaan. Dat zijn vaak geautomatiseerde of gerobotiseerde opslagsystemen die flexibel en schaalbaar zijn en de mogelijkheid bieden om goederen uiterst compact op te slaan."
Andere aanpak
"System integrators worden er daarnaast steeds beter erin om – mede door de ontwikkelingen op het gebied van robots en artificiële intelligentie – verschillende systemen en technologieën op creatieve wijze te combineren tot efficiënte en effectieve oplossingen voor nagenoeg elk logistiek vraagstuk. Voordat we direct kiezen om een meerlaags distributiecentrum te bouwen, doen we er goed aan om eerst die logistieke mogelijkheden goed op een rij te zetten."
"Dat vraagt wellicht ook om een andere aanpak bij het ontwikkelen van logistiek vastgoed. De logistieke vastgoedmarkt is volwassen geworden op basis van één product: marktconforme logistieke panden met een vrije hoogte van eerst 12 en nu ook vaker 15 meter. Met een vloerbelasting van 40/50 kN/m2, één dock per duizend vierkante meter, een entresolvloer boven de docks van 15 tot 20 meter diep en een ESFR sprinklernet aan het dak. Een dergelijk pand hoeft niet zonder meer geschikt te zijn voor een geautomatiseerd of gerobotiseerd opslagsysteem. Daarvoor is misschien een vloer met meer draagkracht nodig. Het kan vragen om een hoger pand, maar soms volstaat juist een minder hoog pand."
Eerst het proces
"Uitgangspunt is het principe dat je bij nieuwbouw altijd eerst het logistieke concept moet ontwerpen. Pas als er een concept staat, kan de schil eromheen worden ontworpen. De geschiedenis kent voldoende voorbeelden van fraaie logistieke gebouwen die de architect alvast had ontworpen voordat duidelijkheid bestond over het logistieke proces. Met als gevolg een inefficiënte logistieke operatie. Nu zoeken we direct oplossingen in de hoogte. Maar het op elkaar stapelen van twee vijftien meter hoge distributiecentra zal lang niet altijd de oplossing zijn."
"Juist in dat logistieke proces kan al een (groot) deel van de oplossing voor die kaveloptimalisatie liggen. Ook de vastgoedmarkt -met oplopende aanvangsrendementen in combinatie met oplopende bouwkosten- zoekt naar slimmere oplossingen om projecten te kunnen blijven realiseren. Een hogere logistieke opslag en logistieke throughput kan ook een hoger huurniveau dragen."
"De richting is dus naar het bouwen van distributiecentra waarbij optimaal gebruik wordt gemaakt van de beschikbare ruimte, op basis van slimme logistieke oplossingen en als afgeleide daarvan de bijbehorende vastgoedoplossing. Dit geldt natuurlijk wel eerder voor complexere logistieke operaties met stukspick, dan voor recht-toe-recht-aan pallet operaties waar het bestaande marktconforme concept nog steeds prima werkt. Wat optimaal is, wordt dan niet alleen bepaald door het aantal vierkante meters, maar primair door het logistieke concept en capaciteit: de opslag- en verwerkingscapaciteit per kubieke meter."
Dit artikel is gesponsord door Groenewout.
